Clasificación y normativas

1. 

TEMA 4 APARTAMENTOS TURÍSTICOS

1. CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO

Esta normativa comprende:

· apartamentos turísticos.

· Villas.

· Chalet.

· Bungalow.

Sometidas a un doble régimen jurídico.

1. Este tipo de unidades de alojamiento pueden ser objeto de alquiler privado entre particulares.

Se trata de un negocio ocasional, esporádico y no empresarial y jurídicamente es un contrato de arrendamiento

sometido a la LAU.

El propietario que hace las funciones de arrendador cede al turista arrendatario o inquilino, la mitad de

alojamiento, apartamento, villa, chalet o bungalow a cambio de precio. Se trata de una cesión de la posesión

temporalmente y en la que no existe por parte del propietario ninguna otra obligación adicional. El propietario

del inmueble cedido sólo se compromete a transmitir la posesión de dicho inmueble, sin prometerle al

inquilino ningún otro servicio complementario o adicional.

No se trata de una actividad turística aunque el fin último del contrato sea vacacional.

En consecuencia no requiere autorización administrativa previa, ambas partes del contrato son particulares.

2. explotación de forma habitual, profesional de la actividad de alquilar las unidades de alojamiento, en este

caso, es un contrato entre una empresa turística y un particular, por lo tanto requiere autorización

administrativa

Si hay un negocio jurídico mercantil ya que una de las partes es el empresario extrahotelero de apartamentos

turísticos de uso vacacional y la otra parte es un consumidor. Además, el cliente de este tipo de contrato a

diferencia del caso anterior, no sólo paga el precio de la unidad de alojamiento sino también una serie de

asistencias o servicios complementarios a los que está obligado la empresa.

La diferencia entre ambos es que el particular (caso 1) no está sometido al riguroso procedimiento de

autorización administrativa, ni a la inspección ni a la posible sanción turística. Esto dio lugar a que empresas

que funcionaban como tal jurídicamente estuvieran realizando alquileres privados, situación que produce

fraude de ley.

Para aclarar la situación es clave LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO de 16 de junio de 1982, que

marca la línea divisoria en la prestación de servicios o en asistencia complementaria al cliente, de tal modo

que la empresa que oferte apartamentos con esos servicios esté o no autorizada, tendrá la consideración de

empresa turística apartamento turístico, incurriendo además en infracción administrativa por ejercer una

actividad turística de forma clandestina o sin autorización.

En cuanto a la normativa aplicable a la empresa turística/apartamento turístico, es a nivel estatal. ORDEN del

`67 modificada por REAL DECRETO 1982. Pocas son las CCAA que han legislado en materia de

 

apartamentos turísticos, aunque en las leyes de turismo si se contemple esta forma de empresas de

alojamiento, se hace de forma genérica y las únicas CCAA que tienen normativa propia y específica sobre

apartamentos turísticos son:

· Asturias. Baleares. Canarias. Cataluña. País Vasco. Comunidad Valenciana.

Por lo que en el resto de autonomías es plenamente aplicable la normativa estatal 1967 modificada en 1982.

Según esta normativa se define apartamento turístico como:

Conjunto de unidades de alojamiento que pueden ser apartamentos, villas, bungalow, chalet y similares,

ofrecidos empresarialmente ya de forma habitual para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o

turísticos y dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipos para su inmediata ocupación.

Una figura muy similar es la de HOTEL APARTAMENTO y similar porque ambas empresas el cliente tiene

que disponer de todos los medios y utensilios para su autoabastecimiento, pero existen entre ambas empresas

3 diferencias:

régimen jurídico que se aplica a la estancia en un apartamento turístico. Es muy distinto al del hotel

apartamento, entre otras cosas porque el apartamento turístico está pensando para estancias de mayor

duración que las del hotel apartamento.

·

Servicios complementarios a la estancia que se ofrecen en un hotel apartamento nada tiene que ver

con los que se ofertan en un apartamento turístico. Ej.: limpieza diaria.

·

Arquitectónicamente la estructura de una empresa hotel apartamento tampoco tiene nada que ver con

la del apartamento turístico precisamente porque el hotel apartamento necesita mucho más personal

de mantenimiento y por tanto habitaciones para ese personal que el apartamento turístico no tiene.

·

Las empresas de APARTAMENTOS TURÍSTICOS tienen dos modalidades:

1. MODALIDAD DE BLOQUES:

Edificio o edificios integrados por unidades de alojamiento llamadas apartamentos que se ofrezcan en su

totalidad bajo una unidad de explotación.

2. MODALIDAD DE CONJUNTOS:

Apartamentos situados en distintos edificios y/o villas, chalet, explotados bajo una unidad de dirección.

La diferencia clave entre un sistema y otro es la agrupación de las unidades de alojamiento que caracteriza al

bloque frente a la dispersión que caracteriza al conjunto.

A la empresa de apartamento turístico precisamente porque el cliente paga por adelantado se le exige

constituir una fianza que garantice la cobertura de posibles responsabilidades, así como la retribución de las

cantidades cobradas anticipadamente en caso de que el servicio sea incorrecto o defectuoso.

Únicamente, no se exigirá la fianza en el caso de que la empresa explotadora sea al mismo tiempo propietaria

de los inmuebles y así lo acredite ante la administración turística competente.

Es decir, en esos supuestos, cuando el explotador de la empresa apartamento turístico no es propietario sino

que es poseedor por cualquier otro título jurídico, habrá que presentar como requisito de la autoridad

administrativa para actuar como empresa apartamento turístico por escrito, el titulo que habilite a esa

posesión, contrato de arrendamiento (usufructo) copia de la hoja del bien en el que figure la inscripción

 

registral del usufructo.

CONDICIONES MINIMAS COMUNES A TODOS LOS APARTAMETNOS TURÍSTICOS.

La norma (´67 modificada ´82) establece unas condiciones mínimas comunes a todos los apartamentos

turísticos, se trata de requisitos básicos que han de cumplir los apartamentos cualquiera que sea su clase

(bloque o conjunto) denominación o categoría.

1. CAPACIDAD: en un apartamento viene determinada por el número de camas en dormitorios más el

número de camas convertibles existentes en otros cuartos. Para calcular la capacidad de un concreto

apartamento se le ponen dos precisiones.

A) las camas de hasta 1´35 m se entienden de una plaza. A partir de esa anchura una cama computa dos plazas

a efectos de capacidad.

B) el número de camas supletorias/convertibles, se limita y estas no pueden exceder del 50% de las camas

fijas.

2. COMPOSICION: como mínimo

− Dormitorio.

− Baño/aseo.

− Sala de estar/comedor

− cocina.

Los dormitorios se consideran aquellas partes del apartamento destinadas exclusivamente a esa finalidad.

En todas las categorías debe tener, ventilación directa y estar dotados de armarios.

En los dormitorios se permite instalar tantas camas como permita la superficie y como mínimo de 6 metros

para cama individual y 10m para dobles.

Se permite la instalación de literas siempre que la altura del dormitorio lo permita, mínimo 2 metros y medio.

Aumentará si aumenta la categoría.

Cuartos de baños/aseos.

En número suficiente y con la regla de que cuando la capacidad del alojamiento (conforme a las reglas de las

camas) exceda de 6 plazas existirán 2 piezas de este tipo. Ventilación forzada.

Sala de estar/comedor.

Tiene que tener ventilación directa. Su superficie depende de las categorías, estableciéndose un mínimo de 9

metros cuadrados. En la sala de estar es donde pueden instalarse las camas convertibles, siempre en la

proporción de no exceder del 50% de las fijas.

Excepcionalmente sólo en Apartamentos turísticos de 1 o 2 plazas se podría instalar una cama de menos de

1´35, si es más pequeña no hay supletorias.

Se permite que la zona de estar no esté aislada como tal, sino que forme una parte del propio dormitorio, es

decir, en este único caso se consiente que ambas estancias, dormitorio y sala de estar se unifiquen en una sola,

exigiendo además que la superficie permita acogen ambos tipos de mobiliario.

Cocina: Se permite que tenga ventilación directa y forzada. Tiene que estar dotada de todo tipo de utensilios

para la conservación y preparación de alimentos y se exige como mínimo fregadero, despensa, frigorífico,

hormo y fuego cualquiera que sea su sistema de alimentación.

También excepcionalmente, cuando el apartamento tenga una capacidad de 1 o 2 plazas se permite que la

cocina esté integrada en el salón− dormitorio. Siempre que la superficie lo permita y que exista un sistema

para la correcta eliminación de humos y olores (como mínimo tendrá 2 cuartos de baño y el resto)

3. MOBILIARIO Y EQUIPO DEL APARTAMENTO TURISTICO.

Han de ser adecuados a la capacidad y además a la categoría. Se entiende por mobiliario y equipo, todos los

muebles que componen la decoración del apartamento, el menaje, las ropas de cama y mesa y los utensilios de

limpieza y cocina (no incluido en el precio)

4. INSTALACIONES Y SERVICIOS.

Todos los apartamentos turísticos tienen que estar dotados de agua corriente, energía eléctrica con indicación

del voltaje, sistema de combustible para la cocina, calentador, calefacción, sistema de recogida de basuras y

ascensor que se exige cuando los apartamentos estén en bloques de 5 o más plazas.

REQUISITOS MINIMOS CUANDO LA EMPRESA DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

EXPLOTA 10 O MAS UNIDADES DE ALOJAMIENTO.

Se trata de requisitos mínimos que según la norma son exigibles cualquiera que sea la modalidad de

explotación (bloque o conjunto) y la categoría de la empresa apartamento turístico.

Tiene una determinada entidad que la norma marca en 10 apartamentos, además de las reglas anteriores

mínimas, debe ofrecer a los clientes una serie de servicios adicionales porque en esa cifra (10) el legislador

comprende que la empresa tiene dimensión suficiente para exigírselas.

Servicios adicionales son servicios comunes que no son exigencias de cada unidad de alojamiento.

1. CONSERJERÍA/ RECEPCIÓN: atendida por personal cualificado, al que corresponde registrar a los

viajeros y comprobar su identidad, recibir y guardar la correspondencia, tramitar reclamaciones, atender

llamadas telefónicas y custodiar las llaves. En los casos en los que no se exige conserjería/ recepción, es decir,

cuando tiene menos de 10 unidades de alojamiento tiene que existir un vigilante con residencia en el propio

edificio o en sus proximidades, que será el que cumpla las funciones que corresponden al recepcionista.

2. TELEFONO de uso común situado en las proximidades de la conserjería/ recepción para uso de los clientes

a cualquier hora.

3. SERVICIO DE LAVANDERIA Y LIMPIEZA: bien proporcionado por la propia empresa turística o

concertada. Este servicio tiene que ofrecerse al cliente, aunque supone un coste adicional, es decir, no está

incluido en el precio por día del apartamento.

Aunque la norma como hemos visto exija estos 3 requisitos, con independencia de que la explotación se

realice en bloques o conjuntos está claro que su cumplimiento es mucho más sencillo e inexcusable en el caso

de la explotación en bloques, ya que la explotación en conjunto sobre todo si las unidades de alojamiento

 

están muy dispersas entre sí, hacen muy difícil la existencia, sobre todo de la conserjería y del teléfono y por

eso, en algunas sentencias se ha dispensado a empresas concretas del cumplimiento de esos dos requisitos,

aunque estaban compuestas por más de 10 alojamientos.

CONDICIONES MÍMINAS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS 2ª

Se clasifican en 4 categorías: Lujo, 1ª, 2ª, 3ª.

Las pocas CCAA que han regulado los apartamentos turísticos respetan esta categorización y sólo alguna de

ellas han suprimido la 3ª categoría.

Las categorías se identifican con LLAVES siendo respectivamente:

Lujo/ 4llaves, 1ª/ 3 llaves, 2ª/ 2 llaves, 3ª/ 1 llave.

1. ¿qué categoría tendría una empresa de apartamentos turísticos en la que sus unidades de alojamiento fueran

entre sí de distinta categoría?

La norma del ´67 establecía que la categoría sería la que correspondiera a la mayoría de las unidades de

alojamiento. La reforma del ´82 establece que la categoría de la empresa de apartamentos turístico será la que

corresponda a las 2/3 del total de los alojamientos. Se sube la media con aras de la calidad de la empresa.

Empresas: 50 unidades de alojamiento.

10/ lujo

15/ 1ª

20/ 2ª

51/ 3ª

2. si en una empresa de apartamentos turísticos no todas las unidades de alojamiento de bloque o conjunto

están integradas en la explotación:

En este caso la placa distintiva normalizada, figurará en la entrada de acceso de cada una de las unidades de

alojamiento destinadas al uso turístico. La placa es rectangular, de color rojo y las letras AT en color oro al

igual que las llaves.

La categoría de una empresa AT se determina por sus instalaciones (tanto de las unidades de alojamiento del

propio apartamento como de las zonas comunes y por los servicios adicionales que presta al cliente.

CONDICIONES MINIMAS DE LOS AT DE LUJO

Deben estar situados en edificios de gran calidad y buena situación y que la construcción también cumpla con

el requisito de excelente calidad.

En este caso se exige ascensor siempre que el edificio tenga planta baja más dos plantas y en este mismo caso,

se exige montacargas, aire acondicionado, teléfono en el apartamento no común y agua caliente permanente.

Las superficies de todas las habitaciones que componen el apartamento son las más grandes.

 

Se prohíbe que la cocina esté integrada en otra habitación, es decir, aunque el apartamento sea de una o dos

plazas, la cocina tiene que estar siempre en un cuarto independiente.

Si se permite, sin embargo, en el AT de lujo pero de una o 2 plazas que la sala de estar/comedor esté en el

dormitorio (AT de lujo de 1 o 2 plazas mínimo de 3 habitaciones, cocina, baño, salón/dormitorio)

Los baños tienen que ser completos y si la capacidad del apartamento excede de 4 plazas tendrá que estar

dotado con un 2º baño.

Todo el mobiliario, menaje, ropa de hogar, de la que tiene que estar dotado el apartamento se exige que sea de

gran calidad.

CONJUNTO DE 10 O MÁS APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE LUJO

· Conserjería/recepción con personal cualificado.

· Mozo de equipajes y mensajeros o botones.

· Salón social.

· Aparcamiento para uso exclusivo de clientes.

Servicio de bar y restaurante o cafetería prestado en el mismo alojamiento a petición del cliente. Por

supuesto aunque no lo diga la normativa expresamente habrá de existir teléfono común y servicio de

lavandería concertado o propio.

·

CONDICIONES MINIMAS EN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE 1ª

Disminuyen los metros cuadrados y la exigencia de las calidades de construcción.

El ascensor se exige cuando estén situados en edificios que tengan planta baja más 3 plantas.

No se exige montacargas, aire acondicionado pero sí calefacción.

No se exige teléfono en el propio apartamento pero sí agua caliente.

Los dormitorios, salones, cuartos de baño y cocina disminuyen también en superficie. Si se permite que

cuando la capacidad sea de 1 o 2 plazas, la cocina esté integrada y la única peculiaridad es que cuando el

apartamento tenga una capacidad que excede de 5 plazas se exige un 2º baño o aseo.

CONDICIONES MÍNIMAS EN CONJUNTOS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE PRIMERA

DE 10 O MÁS UNIDADES.

· Conserjería/recepción con personal uniformado.

· Mozo de equipajes.

· Sala de espera, no salón social.

· Aparcamiento para uso exclusivo de clientes.

· Además, teléfono central, lavandería y de limpieza

CONDICIONES MÍNIMAS EN APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE 2ª

Siguen disminuyendo la superficie y las calidades.

Ascensor se exige igual que en 1ª, calefacción y agua caliente.

En cuanto a las piezas del apartamento, no existe ninguna peculiaridad. El cuarto de baño se exige igual que

en 1ª, la distinción en estos casos radica en la calidad del mobiliario y enseres.

3. FUNCIONES DE LOS APARTAMENTO TURÍSTICOS.

PERSONAL

GUARDAS: tienen que existir siempre, cualquiera que sea la categoría de la empresa y cualquiera que sea el

número de unidades de alojamiento con las que cuente. En las empresas con menos de 10 unidades de

alojamiento el guarda desempeña también las funciones del conserje, que se refiere a la identificación y

registro de viajeros. En 10 o más unidades de alojamiento tiene que existir conserje o recepcionista que en

función de la categoría estará uniformado o no.

DIRECTOR: se exige en lujo y en 1ª cuando la empresa cuenta con 30 o más unidades de alojamiento y en 2ª

y 3ª cuando la empresa cuente con 50 o más unidades de alojamiento.

En el caso de existir director, es el responsable del buen funcionamiento de la empresa y en el caso de no

existir, la responsabilidad pasa al empresario (personas físicas o jurídicas)

REGLAS DE OCUPACIÓN: salvo pacto en contrario, el derecho de ocupación del cliente comienza a las 5

de la tarde del primer día del periodo contratado y termina a las 12 de la mañana del día siguiente al último

contratado.

Esta norma puede ser alterada expresamente y por escrito mediante un pacto entre las empresas y un concreto

cliente.

En el día fijado para la ocupación, el apartamento debe estar perfectamente equipado y limpio. A la entrada

del cliente se le entrega un inventario en el que consta, los muebles, enseres y demás bienes de los que consta

el apartamento.

CONDICIONES MÍNIMAS DE LOS CONJUNTOS DE APARTAMENTOS DE 2ª DE 10 O MÁS

UNIDADES.

Las condiciones mínimas del apartamento de 3ª categoría son las mínimas de los AT y las mínimas de los

bloques o conjunto de 10 o más unidades de alojamiento. Son también las mínimas que marca la ley para este

tipo de empresas.

Sólo se exige mozo de equipo. Se exige conserjería/recepción pero no el personal uniformado. Se exige

teléfono común y lavandería y limpieza.

PRECIOS

El precio del AT se fija por días y por apartamentos, no por persona.

El precio de cada apartamento está en función de la capacidad asignada al apartamento.

En el precio pactado se entiende incluido los siguientes servicios:

Se calculan a tanto alzado, ya que unos consumirán más que otros.

Agua, energía eléctrica, combustible para calefacción o cocina y servicio de recogida de basuras.

Además el precio del AT comprende el uso propio de la unidad de alojamiento, una serie de servicios